De huurwaarborg is gebaseerd op een specifiek juridisch mechanisme, geregeld door artikel 22-1 van de wet van 6 juli 1989. Elke natuurlijke of rechtspersoon kan zich als borg voor een huurder opstellen, op voorwaarde dat hij zijn verbintenis formaliseert door middel van een schriftelijke akte met verplichte handgeschreven vermeldingen, op straffe van nietigheid. Het onderscheid tussen gewone borg en solidariteitsborg bepaalt de werkelijke reikwijdte van de financiële verplichting van de borg.
Borgakte: de vormfouten die tot nietigheid leiden
De borgakte moet door de hand van de borg het bedrag van de huur, de voorwaarden voor herziening en de uitdrukkelijke vermelding van de duur van de verbintenis reproduceren. Het weglaten van een van deze vermeldingen maakt de akte ongeldig, waardoor de borg van elke verplichting wordt ontslagen. We merken op dat deze formalistische eis regelmatig door particuliere verhuurders wordt onderschat.
Bij solidariteitsborg kan de verhuurder de borg direct aanspreken bij de eerste wanbetaling, zonder voorafgaande actie tegen de huurder. Bij gewone borg moet de eigenaar eerst alle incassomogelijkheden tegen de huurder uitputten (voordeel van discussie). Bijna alle particuliere huurovereenkomsten stipuleren een solidariteitsborg.
Wanneer twee ouders één enkele solidariteitsborgakte ondertekenen, is ieder verantwoordelijk voor de volledige huurschuld, niet alleen voor de helft. Als de verhuurder de verplichting van elke ouder wil beperken tot een aandeel, moeten er twee afzonderlijke akten worden opgesteld met aparte plafonds. Dit is een technisch punt dat we aanraden te controleren voor ondertekening, inclusief het nemen van de tijd om Smart PAP te raadplegen voor de borg om de beschikbare regelingen te vergelijken.
Visale Garantie 2026: herzien plafonds en incompatibiliteit met een fysieke borg
Sinds 6 januari 2026 is de Visale garantie opnieuw gefocust. De dekking is vastgesteld op de eerste drie jaar van bewoning, met een maximum van 36 maanden onbetaalde huur in de particuliere sector en 9 maanden in de sociale huisvesting.
De inkomensgrens voor werknemers ouder dan 30 jaar is verhoogd naar 1.710 euro netto per maand, en de gegarandeerde huurplafonds zijn nu gedifferentieerd op basis van de geografische zone (Île-de-France of andere gebieden).
Een belangrijk punt dat de meeste gidsen vergeten: Visale is incompatibel met een borg van een natuurlijke persoon, tenzij de huurder student of leerling is. Een verhuurder die gebruikmaakt van Visale kan geen familieborg eisen als aanvulling. Deze regel verandert radicaal de afweging voor eigenaren die twijfelen tussen institutionele garantie en ouderlijke borg.
- Werknemer huurder jonger dan 30 jaar: in aanmerking voor Visale zonder inkomenseisen, maar de verhuurder doet dan afstand van het eisen van een fysieke borg.
- Werknemer huurder ouder dan 30 jaar: in aanmerking als zijn netto-inkomen niet meer dan 1.710 euro per maand bedraagt, met dezelfde beperkingen op cumulatie.
- Student of leerling: enige geval waarin Visale kan coëxisteren met een borg van een natuurlijke persoon, wat een dubbele zekerheid biedt voor de verhuurder.
Gezamenlijke huur en solidariteitsclausule: de valstrik van het vertrek van een huisgenoot
Bij gezamenlijke huur met een unieke huurovereenkomst verbindt de solidariteitsclausule elke huisgenoot en zijn borg tot de volledige betaling van de huur. Het vertrek van een huisgenoot ontslaat zijn borg niet onmiddellijk. Sinds de ALUR-wet vervalt de solidariteit van de vertrekkende huisgenoot zes maanden na zijn daadwerkelijke vertrek, op voorwaarde dat er een vervanger in de huurovereenkomst staat of dat deze termijn is verstreken.
De borg van de vertrekkende huisgenoot blijft gedurende dezezelfde periode van zes maanden betrokken. Dit mechanisme stelt de borg bloot aan de verplichting om de volledige huur te dekken, niet alleen het aandeel van de geborgde persoon, zolang de solidariteit voortduurt.
Als de gezamenlijke huur is georganiseerd met individuele huurovereenkomsten, dekt elke borg alleen de huur die aan zijn huurder is toegewezen. We raden altijd aan om de structuur van de huurovereenkomst te controleren voordat men zich als borg voor een huisgenoot verbindt.
Borg van een rechtspersoon en alternatieven voor naasten
Naast Visale bieden privé-instellingen zoals Garantme aan om de fysieke borg te vervangen tegen een kostprijs die een percentage van de jaarlijkse huur vertegenwoordigt. Het mechanisme verschilt van de huurwaarborgverzekering (GLI) die door de verhuurder is afgesloten: hier betaalt de huurder om een institutionele borg te verkrijgen.
- Garantme en vergelijkbare diensten: de huurder betaalt een bijdrage, de organisatie stelt zich solidariteitsborg aan de verhuurder. Snelle acceptatie, maar kosten voor rekening van de huurder.
- Actie Wonen (Visale): gratis voor de huurder en de verhuurder, maar onderworpen aan de voorwaarden voor geschiktheid en de eerder genoemde plafonds.
- Werkgever of bank: een bedrijf of bankinstelling kan in theorie borg staan, maar deze praktijk blijft marginaal en veronderstelt een direct belang (werknemer in mobiliteit, overbruggingslening).
De verhuurder die een GLI-verzekering heeft afgesloten, kan geen borg eisen, tenzij de huurder student of leerling is. Dit principe van cumulatieverbod, dat symmetrisch is aan dat van Visale, beschermt de huurder tegen een overaanbod aan garanties.
De keuze tussen fysieke borg, Visale en privé-instelling hangt af van het profiel van de huurder en de tolerantie van de verhuurder. Een huurder die in aanmerking komt voor Visale heeft er alle belang bij om deze gratis regeling te activeren, ook al kunnen zijn ouders zich niet tegelijkertijd als borg opstellen. Voor niet-geschikte profielen blijven de betaalde borgdiensten de meest directe weg wanneer de omgeving zich niet kan engageren.
