Die Mietbürgschaft basiert auf einem präzisen rechtlichen Mechanismus, der durch Artikel 22-1 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 geregelt ist. Jede natürliche oder juristische Person kann sich als Bürge für einen Mieter zur Verfügung stellen, vorausgesetzt, sie formalisiert ihr Engagement durch eine schriftliche Erklärung mit obligatorischen handschriftlichen Angaben, andernfalls ist sie nichtig. Die Unterscheidung zwischen einfacher Bürgschaft und solidarischer Bürgschaft bestimmt den tatsächlichen Umfang der finanziellen Verpflichtung des Bürgen.
Bürgschaftsvertrag: Formfehler, die zur Nichtigkeit führen
Der Bürgschaftsvertrag muss von der Hand des Bürgen den Mietbetrag, die Bedingungen für die Anpassung und die ausdrückliche Angabe der Dauer des Engagements wiedergeben. Das Fehlen eines dieser Angaben macht den Vertrag nichtig, was den Bürgen von jeglicher Verpflichtung befreit. Wir beobachten, dass diese formale Anforderung von privaten Vermietern regelmäßig unterschätzt wird.
Bei solidarischer Bürgschaft kann der Vermieter den Bürgen bereits beim ersten Mietausfall direkt in Anspruch nehmen, ohne zuvor den Mieter zu verfolgen. Bei einfacher Bürgschaft muss der Eigentümer zunächst alle Möglichkeiten der Eintreibung gegen den Mieter ausschöpfen (Vorteil der Diskussion). Fast alle privaten Mietverträge sehen eine solidarische Bürgschaft vor.
Wenn zwei Elternteile einen einzigen Vertrag über eine solidarische Bürgschaft unterschreiben, haftet jeder für die gesamte Mietschuld, nicht nur für die Hälfte. Wenn der Vermieter das Engagement jedes Elternteils auf einen Anteil beschränken möchte, müssen zwei separate Verträge mit getrennten Obergrenzen erstellt werden. Dies ist ein technischer Punkt, den wir empfehlen zu überprüfen, bevor man unterschreibt, einschließlich der Zeit, um Smart PAP für die Bürgschaft zu konsultieren, um die verfügbaren Optionen zu vergleichen.
Visale-Garantie 2026: Überarbeitete Obergrenzen und Unvereinbarkeit mit einem physischen Bürgen
Seit dem 6. Januar 2026 wurde die Visale-Garantie neu ausgerichtet. Der Schutz bezieht sich auf die ersten drei Jahre des Aufenthalts, mit maximal 36 Monaten unbezahlter Mieten im privaten Sektor und 9 Monaten im sozialen Wohnungsbau.
Die Einkommensobergrenze für Arbeitnehmer über 30 Jahre wurde auf 1.710 Euro netto pro Monat angehoben, und die garantierten Mietobergrenzen sind nun je nach geografischem Gebiet (Île-de-France oder andere Gebiete) unterschiedlich.
Ein strukturierender Punkt, den die meisten Leitfäden auslassen: Visale ist unvereinbar mit einer Bürgschaft durch eine natürliche Person, es sei denn, der Mieter ist Student oder Auszubildender. Ein Vermieter, der von Visale profitiert, kann nicht zusätzlich einen Familienbürgen verlangen. Diese Regel verändert radikal die Entscheidung für Eigentümer, die zwischen institutioneller Garantie und elterlicher Bürgschaft schwanken.
- Mieter, Arbeitnehmer unter 30 Jahren: Visale-berechtigt ohne Einkommensbedingungen, aber der Vermieter verzichtet dann darauf, einen physischen Bürgen zu verlangen.
- Mieter, Arbeitnehmer über 30 Jahren: berechtigt, wenn sein Nettoeinkommen 1.710 Euro pro Monat nicht übersteigt, mit denselben Einschränkungen hinsichtlich der Kumulation.
- Student oder Auszubildender: der einzige Fall, in dem Visale mit einer Bürgschaft durch eine natürliche Person koexistieren kann, was dem Vermieter doppelte Sicherheit bietet.
WG und Solidaritätsklausel: die Falle der Kündigung eines Mitbewohners
In einer WG mit einem einzigen Mietvertrag bindet die Solidaritätsklausel jeden Mitbewohner und seinen Bürgen an die vollständige Zahlung der Miete. Die Kündigung eines Mitbewohners befreit nicht sofort seinen Bürgen. Seit dem ALUR-Gesetz <strong endet die Solidarität des ausscheidenden Mitbewohners sechs Monate nach seinem tatsächlichen Auszug, vorausgesetzt, ein Ersatz ist im Mietvertrag aufgeführt oder diese Frist ist abgelaufen.
Die Bürgschaft des ausscheidenden Mitbewohners bleibt während dieser sechsmonatigen Frist bestehen. Dieser Mechanismus verpflichtet den Bürgen, die gesamte Miete zu decken, nicht nur den Anteil der gebürgten Person, solange die Solidarität besteht.
Wenn die WG mit individuellen Mietverträgen organisiert ist, deckt jeder Bürge nur die Miete, die seinem Mieter zugewiesen ist. Wir empfehlen dringend, die Struktur des Mietvertrags zu überprüfen, bevor man sich als Bürge für einen Mitbewohner verpflichtet.
Juristische Person als Bürge und Alternativen zu Verwandten
Über Visale hinaus bieten private Organisationen wie Garantme an, sich anstelle des physischen Bürgen gegen eine Gebühr, die einen Prozentsatz der Jahresmiete darstellt, zu substituieren. Der Mechanismus unterscheidet sich von der vom Vermieter abgeschlossenen Mietausfallversicherung (GLI): Hier zahlt der Mieter, um einen institutionellen Bürgen zu erhalten.
- Garantme und ähnliche Dienste: Der Mieter zahlt einen Beitrag, die Organisation tritt als solidarischer Bürge gegenüber dem Vermieter auf. Schnelle Akzeptanz, aber Kosten zu Lasten des Mieters.
- Action Logement (Visale): kostenlos für den Mieter und den Vermieter, aber unterliegt den oben genannten Berechtigungsbedingungen und Obergrenzen.
- Arbeitgeber oder Bank: Ein Unternehmen oder eine Bank kann theoretisch als Bürge auftreten, aber diese Praxis bleibt marginal und setzt ein direktes Interesse voraus (Mitarbeiter in Bewegung, Zwischenfinanzierung).
Der Vermieter, der eine GLI-Versicherung abgeschlossen hat, kann keinen Bürgen verlangen, es sei denn, der Mieter ist Student oder Auszubildender. Dieses Prinzip des Kumulationsverbots, das dem von Visale entspricht, schützt den Mieter vor einer Überforderung an Garantien.
Die Wahl zwischen physischem Bürgen, Visale und privater Organisation hängt vom Profil des Mieters und der Toleranz des Vermieters ab. Ein Mieter, der für Visale berechtigt ist, hat alles Interesse daran, dieses kostenlose Angebot zu aktivieren, auch wenn seine Eltern nicht parallel als Bürgen auftreten können. Für nicht berechtigte Profile bleiben kostenpflichtige Bürgschaftsdienste der direkteste Weg, wenn das Umfeld sich nicht engagieren kann.
