Sie planen eine Renovierung und fragen sich, wie viel der Architekt kosten wird? Das Problem ist, dass es keine offiziellen Tarife gibt. Die Honorare sind seit 1986 frei verhandelbar. Jedes Angebot ist daher einzigartig, und zwei Architekten können für dasselbe Renovierungsprojekt sehr unterschiedliche Beträge anbieten. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist es wichtig zu verstehen, wie sich diese Honorare zusammensetzen, was sie variieren lässt und wann sie im Projekt wirklich gerechtfertigt sind.
Warum die Honorare bei Renovierungen höher sind als bei Neubauten
Ein gängiger Reflex besteht darin, einen durchschnittlichen Prozentsatz im Internet zu suchen und ihn auf das Renovierungsbudget anzuwenden. Das Problem ist, dass die meisten veröffentlichten Spannen Neubau und Renovierung vermischen.
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In der Praxis kosten Renovierungen systematisch mehr an Honoraren als Neubauten. Die Richtwerte für 2026 bestätigen dies: Eine vollständige Renovierungsmission liegt üblicherweise zwischen 12 und 18 % des Nettobetrags der Arbeiten, während es bei einem Neubau 8 bis 12 % sind.
Warum dieser Unterschied? Der Architekt, der an einem bestehenden Gebäude arbeitet, muss mit Einschränkungen umgehen, die bei Neubauten nicht bestehen. Er erstellt eine Bestandsaufnahme, identifiziert die Mängel des Bestands, passt sein Design an die bestehenden Strukturen an. Wenn die Baustelle in einem bewohnten Bereich stattfindet, wird die Koordination mit den Handwerkern komplexer. Und unvorhergesehene Ereignisse (nicht erkannte Leitungen, geschwächter Boden, Asbest) führen zu Anpassungen, die die Mission erschweren.
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Wenn Sie die Kosten eines Architekten für eine Renovierung berechnen, indem Sie einen für Neubauten gedachten Satz anwenden, werden Sie fast sicher das tatsächliche Budget unterschätzen.
Berechnungsmethoden für Architektenhonorare: Welche passt zu Ihrem Projekt?
Bevor Sie Angebote vergleichen, müssen Sie die vorgeschlagene Abrechnungsart identifizieren. Es gibt hauptsächlich drei, und jede eignet sich für einen anderen Projekttyp.
Der Prozentsatz des Arbeitsbetrags
Dies ist die am weitesten verbreitete Formel bei Renovierungen. Der Architekt berechnet einen Prozentsatz der Nettokosten der Arbeiten. Der Vorteil: Seine Honorare steigen mit dem tatsächlichen Umfang der Baustelle. Der Nachteil: Wenn die Arbeiten aus dem Ruder laufen, steigt auch die Rechnung des Architekten.
Der Festpreis
Ein Gesamtbetrag wird bereits bei Vertragsunterzeichnung festgelegt. Sie wissen genau, was Sie zahlen werden, unabhängig vom Verlauf der Baustelle. Diese Formel gibt Sicherheit, setzt jedoch voraus, dass der Umfang der Mission von Anfang an sehr präzise ist. Jede Programmänderung führt zu einem Nachtrag, der manchmal kostspielig ist.
Der Stundensatz
Geeignet für punktuelle Einsätze: eine Beratung, eine Einschätzung zur Durchführbarkeit eines Projekts, Unterstützung bei der Einreichung eines Bauantrags. Sie zahlen die aufgewendete Zeit, jedoch ohne Überblick über die Gesamtkosten.
Ist Ihnen aufgefallen, dass Architekten selten nur eine Abrechnungsart anbieten? Das ist normal. Ein guter Fachmann passt seine Preisgestaltung an die Art Ihres Projekts an. Fordern Sie immer ein detailliertes Angebot an, in dem die Berechnungsmethode erläutert wird.
Was das Angebot eines Architekten bei Renovierungen tatsächlich beeinflusst
Zwei Renovierungen mit demselben Arbeitsbudget können sehr unterschiedliche Architektenhonorare erzeugen. Mehrere Faktoren erklären diese Unterschiede, und sie zu kennen, ermöglicht Ihnen eine bessere Verhandlung.
- Der Umfang der Mission: Eine Teilmission (Entwurf und Pläne) kostet viel weniger als eine Vollmission, die die Bauüberwachung bis zur Abnahme der Arbeiten umfasst.
- Die technische Komplexität: Die Renovierung einer Haussmann-Wohnung mit denkmalpflegerischen Auflagen oder die Intervention an einer tragenden Struktur erfordert mehr Zeit als eine einfache Innenrenovierung.
- Die geografische Lage: Die Honorare variieren erheblich von Region zu Region, und Architekten, die in dicht besiedelten städtischen Gebieten arbeiten, verlangen oft höhere Preise.
- Der bewohnte Charakter des Standorts: Die Koordination einer Baustelle in einem bewohnten Wohnraum erfordert versetzte Arbeitsphasen und zusätzliche Logistik.
Je komplexer Ihr Projekt ist, desto mehr Gewicht hat der Anteil der Voruntersuchungen im Angebot. Bei einer umfangreichen Renovierung kann die Phase der Diagnose und Bestandsaufnahme einen erheblichen Teil der Gesamthonorare ausmachen.
Architektenangebote richtig vergleichen
Da es keinen offiziellen Tarif gibt, der den Beruf regelt, bleibt die einzige zuverlässige Methode der Wettbewerb. Fordern Sie mindestens drei Angebote für dasselbe Projekt an und überprüfen Sie, ob die beschriebenen Leistungen vergleichbar sind.
Ein seriöses Architektenangebot sollte mehrere präzise Elemente enthalten:
- Den genauen Umfang der Mission (Skizze, Vorprojekt, Bauantrag, Beratung der Unternehmen, Bauüberwachung, Unterstützung bei der Abnahme).
- Die gewählte Vergütungsart und die Berechnungsgrundlage.
- Die Bedingungen für die Preisrevision im Falle einer Programmänderung.
- Die voraussichtlichen Fristen für jede Phase.
Vergleichen Sie die Angebote Phase für Phase, nicht nur nach dem Gesamtbetrag. Ein scheinbar günstiger Architekt könnte die Bauüberwachung ausschließen, was Sie dazu zwingt, die Koordination der Handwerker selbst zu übernehmen oder zusätzlich einen Bauleiter zu bezahlen.
Verhandeln, ohne die Leistung zu beeinträchtigen
Sie können den Umfang der Mission anpassen, um die Honorare zu senken. Zum Beispiel können Sie dem Architekten die Planung und die Einreichung des Bauantrags anvertrauen und dann selbst die Bauüberwachung übernehmen, wenn Sie Erfahrung haben. Die Reduzierung der Mission ist gesünder als die Verhandlung eines niedrigeren Satzes, da ein unterbezahlter Architekt weniger Zeit Ihrem Projekt widmen wird.
Ein weiterer konkreter Hebel, der oft unterschätzt wird: Ein Architekt, der die Handwerker rigoros in Konkurrenz zueinander setzt, kann Einsparungen bei den Arbeitsangeboten generieren, die seine eigenen Honorare erheblich ausgleichen. Bei einem gut geführten Projekt senkt eine strukturierte Ausschreibung die Bruttoangebote erheblich.
Überprüfen Sie vor der Unterzeichnung, dass der Architekt im Ordre eingetragen ist und über eine aktuelle Berufshaftpflichtversicherung verfügt. Diese beiden Punkte sind nicht verhandelbar: Sie bedingen die rechtliche Gültigkeit seiner Mission und Ihren Schutz im Falle eines Streits.